Čo je energetický certifikát budovy (EPC) a prečo je dôležitý pre nájomcov kancelárií?

Energetický certifikát budovy (EPC) je zákonom stanovený dokument, ktorý hodnotí energetickú hospodárnosť budovy. Zaradzuje budovy do energetických tried od A (najúspornejšia) po G (najmenej úsporná) a uvádza ich primárnu spotrebu energie v kWh/m² za rok.

Po mnoho rokov bol EPC vnímaný predovšetkým ako administratívna povinnosť vlastníkov nehnuteľností. Dnes však zohráva oveľa významnejšiu úlohu. Energetická trieda budovy ovplyvňuje nielen prevádzkové náklady, ale aj hodnotu nehnuteľnosti, možnosti jej financovania a atraktivitu pre nájomcov aj investorov.

Na slovenskom kancelárskom trhu – od Bratislavy až po Košice, Žilinu či Banskú Bystricu – sa energetická hospodárnosť stáva jedným z rozhodujúcich kritérií pri výbere kancelárskych priestorov. Moderné budovy s vyššou energetickou efektívnosťou dokážu prilákať bonitnejších nájomcov, zatiaľ čo staršie administratívne budovy budú čoraz viac čeliť tlaku na modernizáciu.

Revidovaná smernica EPBD a jej dopad na Slovensko

Slovensko bude v najbližších rokoch postupne implementovať revidovanú Smernicu o energetickej hospodárnosti budov (EPBD). Ide o jednu z najvýznamnejších zmien v oblasti energetickej efektívnosti budov za posledné desaťročia, ktorá ovplyvní vlastníkov kancelárskych budov, investorov aj nájomcov.

Medzi hlavné zmeny patria:

  • Budovy s nulovými emisiami (Zero-Emission Buildings – ZEB) – nové verejné budovy budú musieť postupne spĺňať štandard budov s nulovými emisiami od roku 2028, pričom od roku 2030 sa táto požiadavka rozšíri na všetky nové budovy.

  • Minimálne štandardy energetickej hospodárnosti (MEPS) – členské štáty EÚ budú postupne zavádzať minimálne požiadavky na energetickú hospodárnosť nebytových budov, čo povedie k renovácii energeticky najmenej efektívnych objektov.

Čo znamenajú MEPS pre nájomcov kancelárií?

Nové pravidlá budú postupne meniť slovenský kancelársky trh. Staršie administratívne budovy s nižšou energetickou efektívnosťou budú čeliť rastúcim nákladom na modernizáciu, zatiaľ čo moderné kancelárske budovy budú pre nájomcov čoraz atraktívnejšie.

Ak si prenajímate kancelárie alebo hľadáte nové priestory v Bratislave, Košiciach, Žiline alebo inom slovenskom meste, môžete očakávať postupné rozdelenie trhu na dve skupiny:

Moderné kancelárske budovy (EPC C alebo lepšie)

  • vyššia energetická efektívnosť,

  • nižšie prevádzkové náklady,

  • stabilnejšia obsadenosť,

  • vyšší záujem investorov,

  • lepšie podmienky financovania.

Staršie kancelárske budovy (EPC D až G)

  • vyššie náklady na energie,

  • potreba rozsiahlejších rekonštrukcií,

  • vyššie riziko poklesu obsadenosti,

  • rastúce náklady na financovanie,

  • postupné znižovanie trhovej hodnoty.

Energetická efektívnosť a skutočné náklady na prenájom

Výška nájomného je len jednou časťou celkových nákladov na kancelárske priestory. Rovnako dôležité sú aj prevádzkové náklady budovy.

Energeticky efektívne kancelárske budovy môžu výrazne znížiť spotrebu elektriny, vykurovania a chladenia, čo sa prejaví na nižších mesačných nákladoch nájomcov.

Pri hodnotení kancelárskych priestorov je vhodné rozlišovať medzi:

  • Prevádzkovými nákladmi nájomcu – náklady na elektrinu, vykurovanie, chladenie a ďalšie energie, ktoré ovplyvňuje energetická hospodárnosť budovy.

  • Poplatkami za správu a prevádzku budovy (service charges) – náklady na správu objektu, údržbu spoločných priestorov, bezpečnostné služby či technickú správu.

  • Nákladmi súvisiacimi s ESG a dekarbonizáciou – energeticky efektívne kancelárie pomáhajú spoločnostiam plniť ciele udržateľnosti a znižovať uhlíkovú stopu.

Rastúci dopyt po energeticky úsporných kanceláriách

Záujem o moderné a udržateľné kancelárske priestory na Slovensku neustále rastie. Okrem kvalitnej lokality a dispozičného riešenia venujú spoločnosti čoraz väčšiu pozornosť energetickej hospodárnosti budovy, využívaniu udržateľných materiálov a celkovému environmentálnemu profilu nehnuteľnosti.

Tento trend je najvýraznejší v Bratislave a Košiciach, kde nadnárodné spoločnosti, centrá zdieľaných služieb a technologické firmy čoraz častejšie uprednostňujú moderné kancelárske budovy s vysokou energetickou efektívnosťou a medzinárodnými certifikáciami.

Podobný vývoj možno pozorovať aj na zahraničných trhoch, kde energeticky efektívne kancelárske budovy dosahujú vyššie nájomné a dlhodobo si udržiavajú vyššiu obsadenosť než staršie administratívne objekty.

Ako chrániť svoju nájomnú zmluvu: Kontrolný zoznam

Pri prenájme kancelárskych priestorov už nestačí porovnávať len výšku nájomného. Energetická hospodárnosť budovy môže významne ovplyvniť vaše prevádzkové náklady aj hodnotu nájomného vzťahu počas nasledujúcich rokov. Pred podpisom zmluvy si preto overte najmä tieto body:

  • Vyžiadajte si aktuálny energetický certifikát (EPC). Zoznámte sa s energetickou triedou budovy a spýtajte sa prenajímateľa, či má pripravený plán modernizácie v súvislosti s pripravovanými požiadavkami smernice EPBD.

  • Uveďte energetické parametre priamo v nájomnej zmluve. Ak je to možné, zakotvite v zmluve aktuálnu energetickú triedu budovy a spôsob rozúčtovania energií. Pri väčších kancelárskych priestoroch môžete rokovať aj o možnosti využívať vlastné meranie spotreby alebo budúce obnoviteľné zdroje energie.

  • Overte spôsob výpočtu prevádzkových nákladov (service charges). Poplatky by mali čo najviac vychádzať zo skutočnej spotreby energií, nie z paušálnych odhadov. Transparentné vyúčtovanie vám umožní lepšie plánovať firemné náklady.

  • Myslite na budúce legislatívne zmeny. Ak uzatvárate dlhodobý prenájom, overte si, či budova bude spĺňať budúce požiadavky na energetickú hospodárnosť aj v nasledujúcich rokoch. V opačnom prípade môže byť potrebná rozsiahla rekonštrukcia alebo zmena podmienok prenájmu.

  • Informujte sa o plánovaných energetických investíciách. Moderné kancelárske budovy čoraz častejšie využívajú fotovoltiku, inteligentné riadenie spotreby alebo záložné zdroje energie. Zistite, či tieto technológie budú dostupné aj pre vašu spoločnosť.

Zelené nájomné zmluvy sa stávajú novým štandardom

Na európskom kancelárskom trhu rastie význam tzv. zelených nájomných zmlúv (Green Lease Agreements). Ide o dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, ktoré upravujú spoločné ciele v oblasti energetickej efektívnosti, znižovania spotreby energií, údržby budovy a plnenia ESG požiadaviek.

Ak si prenajímate kancelárie v Bratislave, Košiciach, Žiline, Banskej Bystrici alebo inom slovenskom meste, oplatí sa opýtať, či prenajímateľ ponúka uzatvorenie zelenej nájomnej zmluvy. Takáto dohoda prináša väčšiu transparentnosť, lepšie rozdelenie zodpovednosti a môže prispieť k nižším prevádzkovým nákladom počas celého obdobia prenájmu.

Často kladené otázky

Čo sa stane, ak budova nebude spĺňať budúce energetické požiadavky?

Budovy s nízkou energetickou efektívnosťou budú v najbližších rokoch čeliť rastúcemu tlaku na modernizáciu. Ak prenajímateľ nebude investovať do obnovy budovy, môže sa znížiť jej atraktivita, zvýšiť prevádzkové náklady alebo sa skomplikovať jej financovanie. Pri dlhodobom prenájme je preto vhodné riešiť tieto situácie už v nájomnej zmluve.

Môže nájomca požadovať modernizáciu budovy podľa pravidiel EPBD?

Povinnosť zabezpečiť súlad s legislatívou nesie vlastník budovy. Nájomca však môže pri rokovaniach o nájomnej zmluve dohodnúť podmienky týkajúce sa plánovaných rekonštrukcií, energetických úprav alebo možnosti ukončenia nájmu, ak budova prestane spĺňať požadované štandardy.

Je certifikácia BREEAM alebo DGNB na Slovensku povinná?

Nie. Povinný je energetický certifikát budovy (EPC). Certifikácie BREEAM alebo DGNB sú dobrovoľné medzinárodné štandardy udržateľnosti, ktoré potvrdzujú vyššiu kvalitu budovy a často zvyšujú jej atraktivitu pre medzinárodných nájomcov.

Ako energetická efektívnosť ovplyvňuje celkové náklady na prenájom?

Celkové náklady na kanceláriu netvorí iba základné nájomné. Významnú časť predstavujú aj prevádzkové náklady vrátane elektriny, vykurovania, chladenia a spoločných služieb. Energeticky efektívna budova môže dlhodobo znížiť spotrebu energií a tým aj celkové náklady na prevádzku kancelárie. Pred podpisom zmluvy je vhodné požiadať prenajímateľa o historické údaje o spotrebe energií a prevádzkových nákladoch za posledné roky.

Zdroje

  • Colliers – analýza implementácie smernice EPBD na Slovensku

  • Cushman & Wakefield Slovakia – MarketBeat Office Market

  • International Investment – Slovak Real Estate Market

  • IPEC Group – ESG a energetická certifikácia budov

  • Medzinárodná energetická agentúra (IEA) – Energetická politika Slovenskej republiky 2024

Hľadáte nové kancelárske priestory?

Energetická hospodárnosť budovy je dnes rovnako dôležitá ako lokalita či výška nájomného. Skôr než podpíšete nájomnú zmluvu, overte si energetický certifikát (EPC), očakávané prevádzkové náklady a pripravenosť budovy na nové požiadavky smernice EPBD. Na KancelarieInfo.sk môžete bezplatne zverejniť svoju požiadavku na kancelárske priestory a spojiť sa s overenými prenajímateľmi a realitnými odborníkmi, ktorí vám pomôžu nájsť modernú, energeticky efektívnu kanceláriu v Bratislave, Košiciach, Žiline aj ďalších mestách Slovenska.