Pochopenie nových údajov o bratislavskom kancelárskom trhu

Bratislavský kancelársky trh prijal od 1. štvrťroka 2025 novú metodiku výpočtu celkovej ponuky. Táto zásadná zmena poskytuje firmám presnejší a transparentnejší pohľad, pričom vylučuje budovy vo vlastníctve užívateľov, ktoré nie sú k dispozícii na prenájom. Upravený kancelársky fond teraz predstavuje 1,76 milióna metrov štvorcových, čo je revidovaný údaj, ktorý lepšie odráža skutočne dostupné komerčné priestory. Cieľom tejto zmeny je poskytnúť jasnejšie poznatky o trhových príležitostiach a skutočných mierach neobsadenosti.

Kvalita a udržateľnosť: Hnacie sily

Kvalita je na dnešnom bratislavskom kancelárskom trhu prvoradá. Revidované portfólio ukazuje stabilné rozdelenie podľa tried kvality: 22 % tvorí trieda A+, 39 % trieda A a 39 % trieda B. Navyše, takmer polovica (48 %) celkovej komerčnej ponuky kancelárií – čo predstavuje 851 720 metrov štvorcových v 45 budovách – je environmentálne certifikovaná. Táto silná prítomnosť zelených budov s certifikáciami ako BREEAM, LEED a dokonca WELL GOLD podčiarkuje trh, ktorý čoraz viac uprednostňuje udržateľnosť. Firmy hľadajúce moderné, efektívne a ekologické priestory nájdu množstvo možností vysokého štandardu, vrátane špičkových projektov ako Twin City Tower, Pribinova 40, Pradiareň 1900 (BREEAM Outstanding) a Einpark Offices (LEED Platinum, LEED Zero Carbon).

Najnovšie nájomné aktivity a sektorové trendy

V treťom štvrťroku 2025 sa uskutočnili transakcie s kancelárskymi priestormi v objeme 24 835 metrov štvorcových. Hoci to predstavuje štvrťročný a ročný pokles, aktivita na trhu poukazuje na kľúčové trendy. Renegociácie tvorili podstatných 49 % transakcií, tesne nasledované novými nájmami s 48 %. Sektor informačných technológií (IT) zostáva dominantnou silou, vedie dopyt s 5 388 prenajatými metrami štvorcovými, za ktorým nasledujú profesionálne služby a finančné inštitúcie. Pozoruhodných osem transakcií presiahlo 1 000 metrov štvorcových, čo zdôrazňuje pretrvávajúcu prítomnosť veľkých nájomcov. Významných 63 % všetkých nájmov sa uskutočnilo v budovách triedy A, čo potvrdzuje silný dopyt po vysokokvalitných, technicky vyspelých priestoroch.

Orientácia v miere neobsadenosti na transparentnom trhu

S novou metodikou údajov sa celková miera neobsadenosti komerčne dostupných kancelárskych priestorov v Bratislave teraz pohybuje na úrovni 14,47 % (z 1,76 milióna m²), čo je nárast oproti predtým uvádzaným 12,65 % (z 2,05 milióna m²). Toto prispôsobenie poskytuje realistickejší obraz o voľnej kapacite, keďže budovy vo vlastníctve užívateľov, plne využívané, už neskresľujú čísla. Miera neobsadenosti sa líši podľa triedy: trieda A+ sa môže pochváliť najnižšou mierou 8,43 %, zatiaľ čo trieda A dosahuje 18,64 % a trieda B 13,74 %. Kľúčovú úlohu hrá aj lokalita, pričom oblasti Centra mesta a Južného brehu vykazujú najnižšiu neobsadenosť okolo 7 %, čo ostro kontrastuje s okrajovými časťami mesta s 18,84 %.

Budúca ponuka kancelárií: Čo je na obzore?

Objem nových kancelárskych projektov zostáva v krátkodobom horizonte pomerne obmedzený. Firmy môžu do konca roka 2025 očakávať projekty ako Zváračák (4 000 m²), nasledované projektmi Dunaj (6 400 m²) a Ganz House (9 400 m²) v roku 2026. Výraznejší nárast ponuky sa však očakáva v roku 2027, keď sú naplánované dokončenia rozsiahlych projektov ako Chalupkova Offices (18 200 m²), Istropolis Atrium (15 500 m²) a Nesto (3 500 m²). Tieto budúce investície sú navrhnuté tak, aby uspokojili rastúci dopyt po efektívnych, udržateľných a technologicky vyspelých kancelárskych priestoroch, čím sa naďalej bude prehlbovať diferenciácia na trhu.

Prémiové nájmy odrážajú kvalitu a nedostatok

Prémiový nájom kancelárskych priestorov v Bratislave zostáva na úrovni 20,50 € za meter štvorcový mesačne, čo je konzistentné v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom, ale predstavuje 8 % nárast v medziročnom porovnaní. Odborníci očakávajú mierny nárast do konca roka. Táto stabilita, spojená s rastúcim tlakom, odráža napätie medzi vysokým dopytom po moderných, kvalitných priestoroch a ich obmedzenou dostupnosťou. Oliver Galata z CBRE poznamenáva, že nedostatok prémiových kancelárskych produktov naďalej odlišuje nájmy medzi špičkovými nehnuteľnosťami a zvyškom trhu. Firmy čoraz viac hľadajú priestory, ktoré zvyšujú prevádzkovú efektivitu, čo vedie k silnému dopytu po budovách triedy A+ a A, ktoré tvoria približne 75 % prenajatých plôch. Rôznorodý sektorový dopyt z IT, profesionálnych služieb a financií ďalej podporuje stabilitu trhu.

Záver:
Bratislavský kancelársky trh sa zreteľne vyvíja a ponúka firmám jasnejší a transparentnejší pohľad na dostupné komerčné priestory. Dôraz na vysokú kvalitu, environmentálnu certifikáciu a moderné vybavenie ovplyvňuje rozhodnutia nájomcov a dynamiku nájmov. S postupným spúšťaním nových projektov sa trh bude naďalej prispôsobovať strategickým požiadavkám firiem, ktoré hľadajú efektívne a udržateľné prostredia.

Zdroj: reality.trend.sk