Nový pohľad na bratislavský trh s kanceláriami

Od 1. štvrťroka 2025 Bratislavské výskumné fórum (BRF) zaviedlo významnú zmenu v spôsobe merania kancelárskych priestorov. Nová metodika teraz vylučuje „vlastníkmi obsadené“ budovy – priestory plne vlastnené a využívané jednou entitou, ako sú napríklad firemné sídla. Tento strategický posun má za cieľ poskytnúť presnejšie zobrazenie komerčne dostupných kancelárskych priestorov, ktoré je kľúčové pre nájomcov a investorov, odstránením nehnuteľností, ktoré nie sú prístupné na otvorenom trhu.

Predtým boli tieto budovy zahrnuté pre komplexné monitorovanie trhu. Teraz sa však pozornosť sústredila na odzrkadlenie skutočnej dynamiky a potenciálu trhu z hľadiska dostupnosti.

Moderná ponuka kancelárií v Bratislave: Aktualizovaný pohľad

Podľa revidovanej metodiky, celková ponuka kancelárskych priestorov v Bratislave teraz predstavuje 1,76 milióna m², čo je významná úprava oproti predchádzajúcim 2,05 milióna m². Táto prehodnotená ponuka zahŕňa:

  • 22 % trieda A+
  • 39 % trieda A
  • 39 % trieda B

Celkovo, komerčne dostupné moderné kancelárske priestory predstavujú 86 % z celkového objemu, čo zodpovedá údaju 1,76 milióna m², pričom približne 4 % budov sú vo vlastníctve štátu.

Udržateľnosť v centre pozornosti: Zelené kancelárske budovy

Bratislava napreduje v trvalo udržateľnom rozvoji kancelárskych priestorov. Značných 851 720 m² kancelárskych priestorov – čo predstavuje 48 % z celkového objemu (alebo 45 z 273 budov) – má platné certifikácie zelených/udržateľných budov. Tento záväzok k udržateľnosti je evidentný v rôznych certifikáciách:

  • 60 % s certifikáciou BREEAM
  • 2 % s kombináciou BREEAM/WELL GOLD
  • 38 % s certifikáciou LEED

Pre tých, ktorí hľadajú vrchol udržateľnosti, sa Bratislava pýši tromi budovami s prestížnym hodnotením BREEAM Outstanding: Twin City Tower, Pribinova 40 a Pradiareň 1900. Okrem toho, Einpark Offices vyniká ako jediný držiteľ oboch certifikácií LEED Platinum a LEED Zero Carbon.

Firmy, ktoré uprednostňujú environmentálnu zodpovednosť, nájdu v Bratislave rastúci výber vysokoštandardných zelených kancelárií. Bratislavské výskumné fórum plánuje revidovať údaje o certifikovaných kancelárskych budovách v Q4 2025, aby ich zosúladilo s najnovšími certifikačnými štandardmi.

Aktivita na trhu kancelárií v Q3 2025: Absorpcia a dopyt

V treťom štvrťroku 2025 dosiahla celková absorpcia kancelárskych priestorov 24 835 m². Tento údaj naznačuje medzištvrťročný pokles o 32 % a medziročný pokles prenajatých plôch o 11 %. Napriek výkyvom trh zostáva aktívny so silným zameraním na existujúce priestory:

  • 49 % transakcií tvorili opätovné vyjednávania
  • 48 % tvorili nové nájomné zmluvy
  • 2 % tvorili prednájmy
  • 1 % predstavovali rozšírenia

Dopyt bol primárne poháňaný IT sektorom, ktorý predstavoval 5 388 m² prenajatých priestorov, nasledovaný Profesionálnymi službami a Finančným sektorom. Najväčšia transakcia, opätovné vyjednávanie v IT sektore, pokrývala 3 702 m². Celkovo bolo uzavretých osem transakcií presahujúcich 1 000 m².

Záujem o prémiové priestory zostáva vysoký, pričom 63 % lízingových transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A, nasledovaných triedou B (25 %) a triedou A+ (12 %). Toto potvrdzuje preferenciu trhu pre zariadenia vyššieho štandardu.

Miera neobsadenosti kancelárií: Realistický pohľad

Zavedenie novej metodiky spresnilo chápanie miery neobsadenosti kancelárií. Pri použití pôvodného objemu 2,05 milióna m² bola miera neobsadenosti 12,65 %. Avšak s novou metodikou zameranou na 1,76 milióna m² komerčne dostupných priestorov, miera neobsadenosti pre Q3 2025 predstavuje 14,47 %.

Tento rozdiel je predovšetkým spôsobený tým, že vylúčené „vlastníkmi obsadené“ budovy boli väčšinou plne využívané a ich odstránenie z celkového dostupného objemu prirodzene zvyšuje mieru neobsadenosti pre zostávajúce komerčné priestory. Obe metodiky zaznamenali mierny medzištvrťročný nárast neobsadenosti. Pre kontinuitu trhu budú údaje podľa oboch metodík zverejňované až do konca roka 2025.

Podľa triedy budovy sú miery neobsadenosti nasledovné:

  • Trieda A+: 8,43 %
  • Trieda A: 18,64 %
  • Trieda B: 13,74 %

Prémiové nájmy: Stabilita s rastúcim trendom

Prémiový nájom v Bratislave zostal v Q3 2025 stabilný, na úrovni 20,50 EUR/m²/mesiac. Odborníci na trh však predpokladajú potenciálne zvýšenie prémiových nájmov ku koncu roka.

Záver: Vyvíjajúca sa kancelárska krajina Bratislavy

Bratislavský trh kancelárií v Q3 2025, videný prostredníctvom jeho novej, prepracovanejšej metodiky, predstavuje jasný obraz dynamického prostredia. So silným dôrazom na udržateľnosť, rôznorodou ponukou vysokokvalitných priestorov a robustným dopytom zo sektorov ako IT, Bratislava naďalej zostáva atraktívnou lokalitou pre firmy hľadajúce moderné kancelárske riešenia. Revidované údaje ponúkajú väčšiu transparentnosť, čo umožňuje prijímať informovanejšie rozhodnutia pre potenciálnych nájomcov a investorov.

Zdroj: kancelarie.sk