Bratislavský kancelársky trh prechádza v súčasnosti hlbokou transformáciou, ovplyvnenou aktualizovanými metodikami merania, vyvíjajúcimi sa požiadavkami nájomníkov a zvýšeným dôrazom na technickú a environmentálnu kvalitu. Pre firmy hľadajúce komerčné kancelárske priestory v Bratislave je pochopenie týchto zmien kľúčové pre prijímanie informovaných rozhodnutí.

Pochopenie nového trhového prostredia

Významná zmena, ktorá prichádza v 1. štvrťroku 2025, spočíva v tom, že „vlastníkmi obývané“ budovy budú vylúčené z výpočtov ponuky na trhu. Táto nová metodika poskytuje presnejšie zobrazenie dostupných kancelárskych priestorov na prenájom. V dôsledku toho bol celkový bratislavský kancelársky fond prehodnotený na 1,76 milióna metrov štvorcových, čo predstavuje pokles z predchádzajúcich 2,05 milióna metrov štvorcových a ponúka tak jasnejší obraz pre potenciálnych nájomníkov.

Kvalita a udržateľnosť: Nový imperatív

Pri zvažovaní kancelárskych priestorov v Bratislave sú kvalita a udržateľnosť prvoradé. Súčasný kancelársky fond zahŕňa 22 % štandardu A+, 39 % štandardu A a 39 % štandardu B. Dôležité je, že 86 % z 1,76 milióna metrov štvorcových je k dispozícii na komerčné využitie, pričom len malá časť je vo vlastníctve štátu alebo je obývaná vlastníkmi. Pozoruhodných 48 % celkovej kancelárskej ponuky (851 720 m²) má v súčasnosti certifikáty udržateľnosti, predovšetkým BREEAM (60 %) a LEED (38 %). Budovy ako Twin City Tower, Pribinova 40, Pradiareň 1900 (BREEAM Outstanding) a Einpark Offices (LEED Platinum/Zero Carbon) sú príkladom tohto záväzku k zeleným kancelárskym priestorom, čo predstavuje kľúčový faktor pre nájomníkov, ktorí uprednostňujú efektívnosť a environmentálnu zodpovednosť.

Trendy v prenájme a dopyt nájomníkov

Nedávne údaje z 3. štvrťroka 2025 ukazujú, že celkové transakcie prenájmu dosiahli 24 835 m², pričom opätovné rokovania tvorili 49 % a nové prenájmy 48 %. To naznačuje dynamický trh a zameranie na zabezpečenie existujúcich, dobre umiestnených priestorov. IT sektor je naďalej dominantnou silou, prenajímajúci 5 388 m², tesne nasledovaný profesionálnymi službami a finančnými inštitúciami. Významné je, že budovy triedy A tvorili 63 % všetkých prenájmov, čo podčiarkuje silný dopyt po moderných, vysokokvalitných kancelárskych priestoroch v Bratislave.

Miera neobsadenosti: Jasnejší obraz

Podľa novej metodiky sa celková miera neobsadenosti pohybuje na úrovni 14,47 %, čo ponúka presnejší obraz skutočne dostupných priestorov na prenájom. Rozdelenie podľa triedy ukazuje, že budovy A+ sa môžu pochváliť najnižšou mierou neobsadenosti 8,43 %, nasledované triedou B s 13,74 % a triedou A s 18,64 %. Firmy hľadajúce prvotriedne lokality by si mali všimnúť, že oblasti Centra mesta a Južného brehu v súčasnosti vykazujú najnižšiu mieru neobsadenosti, čo zdôrazňuje konkurenčný dopyt v týchto žiadúcich štvrtiach.

Budúca ponuka: Plánovanie vášho sťahovania

Zatiaľ čo sa trh transformuje, nové kancelárske projekty sa neustále objavujú. V blízkej budúcnosti sa očakáva obmedzená nová výstavba, pričom projekty ako Zváračák (4 000 m²) sa predpokladajú do konca roka 2025 a Dunaj (6 400 m²) a Ganz House (9 400 m²) sú plánované na rok 2026. Podstatnejší nárast komerčných kancelárskych priestorov sa predpokladá v roku 2027, s významnými projektmi vrátane Chalupkova Offices (18 200 m²) a Istropolis Atrium (15 500 m²). Firmy plánujúce dlhodobé sťahovanie by mali sledovať tieto nadchádzajúce príležitosti.

Dynamika nájomného trhu: Hodnota v kvalite

Prvotriedne kancelárske nájomné v Bratislave zostáva medzikvartálne stabilné na úrovni 20,50 EUR za meter štvorcový mesačne, napriek tomu zaznamenalo medziročný nárast o 8 %. Tento rastúci trend je primárne poháňaný obmedzenou dostupnosťou moderných, vysokokvalitných priestorov. Silný dopyt po budovách A+ a A naďalej podnecuje cenovú diferenciáciu, čím zvyšuje hodnotu nájomného za prvotriedne nehnuteľnosti. Pre nájomníkov nie je dopyt po efektívnosti a udržateľnosti len preferenciou, ale kľúčovým faktorom ovplyvňujúcim rozhodnutia o prenájme a trhovú hodnotu.

Zdroj: reality.trend.sk